Volg ons

‘Bouwfoutje, bedankt!’: de aansprakelijkheid van uw architect en aannemer

Geschreven door:

Doreen D’hondt

Een huis bouwen is misschien wel een van de grootste avonturen uit een mensenleven. Alle goede voorbereidingen ten spijt: soms loopt het mis. Tijdens de werkzaamheden of daarna. De hamvraag luidt dan: wie is verantwoordelijk? Maakte de architect een verkeerde inschatting of ging de aannemer in de fout bij de constructie? En wat als die problemen pas veel later aan het licht komen? Geloof ons: een bouwgeschil kan u missen als kiespijn. Wapen u daarom tot de tanden en bijt u vast in deze blog over de aansprakelijkheid van architect en aannemer.

Verantwoordelijkheid heet in de rechtbank aansprakelijkheid. Bij een bouwgeschil ligt die mogelijk bij de architect of de aannemer. Misschien wel bij allebei. Fouten en vooral hun consequenties kunnen zowel tijdens als na de werkzaamheden opduiken. In het vakjargon: voor of na de oplevering.

In het laatste geval gaat het soms over een periode van jaren. De gevolgen zijn heel uiteenlopend: van lichte gebreken tot verregaande stabiliteitsproblemen. Wat de omvang van uw bouwprobleem ook is: uw gelijk halen in de rechtbank vereist áltijd de nodige bewijslast.

Aansprakelijkheid voor oplevering

Tijdens het verloop van de werkzaamheden – en dus vóór de oplevering – zijn de architect en de aannemer verantwoordelijk voor de fouten die ze maken. Juridisch gezegd: ze zijn aansprakelijk voor het niet, niet tijdig of gebrekkig uitvoeren van uw onderlinge overeenkomst. Maar wat staat daar precies in? Om na te gaan of en – zo ja – wie er in de fout ging, checkt u eerst welke opdracht u bij aanvang precies gaf. Werkte de architect het volledige concept uit? Moest hij ook toezicht houden op de werkzaamheden en werfcontroles uitvoeren? En welke werkzaamheden moest uw aannemer volgens uw contract allemaal uitvoeren?

Kortom: u moet eerst aantonen dat iemand zijn job niet helemaal correct deed. Op basis van uw afgesloten overeenkomsten kan u ook perfect aanduiden wie. Soms gingen zowel de architect als de aannemer in de fout en zijn ze samen aansprakelijk voor de vastgestelde gebreken. Hoe dan ook, om uw beschuldigingen hard te maken en de schade te verhalen op derden, moet er altijd sprake zijn van een fout en een oorzakelijk verband tussen het gebrek en de schade. Bij een juridische procedure stelt de rechtbank daar doorgaans een gerechtsdeskundige voor aan.

Zichtbare gebreken bij oplevering

Zodra de werkzaamheden afgerond zijn, volgt de oplevering. Als bouwheer neemt u de werken dan in ontvangst. Dat is verplicht. Zelfs als er nog een aantal dingen niet in orde zijn. Het is dan zaak om de zichtbare gebreken te vermelden in het pv van de oplevering. Van een kras op de deur tot een vochtplek onder de trap. Wees zo volledig en gedetailleerd mogelijk! Want de regel is heel eenvoudig: voor de zichtbare gebreken die niet op papier staan, kan u nadien niet meer aankloppen bij de architect en/of aannemer.

Licht verborgen gebreken na oplevering

Maar wat als al die ‘kleine’ tekortkomingen pas jaren na de oplevering aan de oppervlakte komen? Het is een misvatting dat uw aannemer en architect altijd tien jaar lang aansprakelijk zijn. Dat geldt alleen voor gebreken die de stevigheid van uw huis in het gedrang brengen. Van zodra licht verborgen mankementen, zoals vocht, loskomend pleisterwerk en haperend schrijnwerk, zich manifesteren, mag u dus echt geen tien jaar wachten. De wet vraagt u te handelen binnen een ‘redelijke’ termijn na de vaststellingen. De rechter vult die eerder vage omschrijving in op basis van de feitelijke omstandigheden. Ons advies? Wacht niet af en schiet meteen in actie!

Opgelet: de regelgeving rond aansprakelijkheid voor licht verborgen gebreken is van aanvullend recht. Dat wil zeggen dat de aannemer en architect hun aansprakelijkheid kunnen beperken in tijd. Bijvoorbeeld tot drie jaar na de oplevering. Dat moet dan wel zo in de initiële overeenkomst staan. Lees die dus heel goed na voor u uw handtekening zet.

Structurele gebreken na oplevering

De tienjarige aansprakelijkheid geldt wél altijd bij gebreken die de stabiliteit van uw woning bedreigen. Althans, als u dat kan staven en er sprake is van schade. In dat geval krijgen de architect of aannemer eerst de kans om de zaken recht te trekken. De ‘herstelling in natura’ heeft als voordeel dat u niet meer op zoek hoeft naar een andere vakman. Blijkt dat niet mogelijk of zijn de herstellingskosten disproportioneel? Dan kan u een schadevergoeding eisen of de werkzaamheden laten uitvoeren door derden op kosten van de aansprakelijke partij.

Conclusie: de regels rond aansprakelijkheid zijn helder en sluitend. Al is ook op dit terrein voorkomen veel beter dan genezen. Bouw uw woning op een duidelijke en sluitende overeenkomst. Een open en heldere communicatie met uw architect en aannemer vermijdt misverstanden. Maak duidelijk wat u verwacht en tegen wanneer. Het is de sleutel op de deur van een zorgeloos woonavontuur.

Ga zeker ook door onze vorige blogs over bouwrecht.

Dreigt uw woondroom door bouwgebreken te veranderen in een nachtmerrie? En ligt u wakker van de aansprakelijkheidsvraag en de bijbehorende financiële gevolgen? Spreek er ons dan gerust over aan. Aan motivatie om u te helpen geen gebrek!

Tweedraads Advocaten - Doreen d'hondt
Little Girl Crying With Shadow Of Parents Arguing - Home Violence And Divorce

Een brief aan gescheiden ouders

Een ouderschapsplan opstellen helpt discussie voorkomen (en dat is goed voor u én uw kind) Beste gescheiden oudersBeste mama en papa Wat wij u nu

Blog-wanbetaling-e1611564180322

Vaak wanbetalers? Nooit wanhopen!

Wie zei dat ondernemen gemakkelijk was? Een eigen zaak runnen is constant het kopje erbij houden. Zeker als het gaat over uw uitgaande facturen. Want

Contacteer ons

Wilt u meer weten over Tweedraads advocaten? Neem dan gerust contact met ons op voor een afspraak.