Volg ons

Handelshuurovereenkomstenwet: beschermheilige van de huurder?

Geschreven door:

Doreen D’hondt

Handelshuurovereenkomstenwet. Een woord dat niet zou misstaan in het Groot Dictee der Nederlandse Taal, maar eerder een struikelblok blijkt voor verhuurders dan taalnerds. Omwille van de complexiteit van de wet en vooral de verregaande bescherming van de handelshuurder. Wanneer is ze van kracht? Wat zijn de rechten van huurder en verhuurder? En welke formaliteiten gaan schuil achter de wettekst? Wij schreven de antwoorden foutloos voor u neer.

Klantencontact = handelshuur

De wet is van toepassing op alle huurovereenkomsten die betrekking hebben op kleinhandel (bijvoorbeeld een bakkerij, beenhouwerij, café, restaurant, winkel …) of ambachten die rechtstreeks in contact staan met het publiek (bijvoorbeeld een schoenmaker, kapper, schrijnwerker, kleermaker …). Die onmiddellijke connectie met de klant is meteen ook het motief voor veel rechters om de wet almaar vaker toe te passen en het begrip kleinhandel steeds ruimer te interpreteren. Zo valt tegenwoordig ook een uitzend- en verzekeringskantoor onder de handelshuurovereenkomstenwet.

De wet uitsluiten? Onmogelijk!

Vooral de verhuurder is niet blij met die verruimde blik. Zodra er sprake is van handelshuur, is het voor hem niet eenvoudig om een einde te maken aan de overeenkomst. Bovendien beschermt de wet vooral de huurder, omdat die vaak verregaande investeringen doet om het pand op te knappen of in te richten voor zijn handelszaak. Niet verwonderlijk dus dat sommige verhuurders de toepassing van de handelshuurovereenkomstenwet willen uitsluiten. Tevergeefs. Bij een juridische discussie zet de rechter de huurovereenkomst automatisch om in een handelshuurovereenkomst en hanteert hij de bijhorende regels.

Einde van de handelshuurovereenkomst

De duur van een handelshuurovereenkomst bedraagt minimaal 9 jaar. Daarna heeft de huurder het recht om nog eens 3 hernieuwingen van telkens 9 jaar aan te vragen. Toch betekent dat niet dat de verhuurder gedurende 36 jaar vastzit aan de overeenkomst. Die eindigt bijvoorbeeld in deze gevallen:

  • De huurder vraagt geen hernieuwing aan. De overeenkomst eindigt na de actuele periode van 9 jaar.
  • De huurder wijzigt van ambacht. Een hernieuwing wordt pas toegestaan als de huurder op dezelfde wijze handel drijft als tevoren.
  • De huurder betaalt niet correct waardoor huurachterstal ontstaat. De vrederechter kan de handelshuurovereenkomst ontbinden en de huurder een schadevergoeding opleggen.
  • De verhuurder weigert de hernieuwing. Hiervoor moet hij wel een grondige reden hebben, zoals ingrijpende verbouwingswerken of een aanbod van een derde partij tegen betere huurvoorwaarden.
  • Indien vermeld in de overeenkomst, mag de verhuurder (of een aanverwante) ook zelf handel drijven in het pand en daarom het huurcontract opzeggen na elke driejarige periode, op voorwaarde dat hij een opzegtermijn van een jaar in acht neemt.

Financiële addertjes

Kortom: de verhuurder heeft best wel wat mogelijkheden om de overeenkomst stop te zetten. Al zijn er wel enkele addertjes. Zowel bij de weigering van een hernieuwing als een opzegging is hij meestal een schade- of uitzettingsvergoeding verschuldigd. Die loopt soms op tot 3 jaar huur of meer, afhankelijk van de schade voor de huurder.

Bovendien voorziet de handelshuurovereenkomstenwet geen verplichte betaling van een huurwaarborg. Daarom neemt de verhuurder het best een extra paragraaf op in zijn overeenkomst. Een waarborg van bijvoorbeeld 3 maanden huur geeft hem bij een eventueel faillissement van zijn huurder voorrang op andere schuldeisers.

Let op uw taalgebruik!

De complexiteit van de handelshuurwet vertaalt zich ook in een aantal administratieve formaliteiten. Zo moet de huurder in de aangetekende brief met aanvraag tot hernieuwing zijn specifieke huurvoorwaarden meegeven, aangevuld met de uitdrukkelijke vermelding dat de verhuurder akkoord gaat met alle modaliteiten indien hij binnen de 3 maanden geen kennis geeft van de reden van weigering, andere voorwaarden of een aanbod van derden. En dat op straffe van nietigheid. Anders gezegd: zonder die elementen is de schriftelijke aanvraag van de huurder niet rechtsgeldig en vervalt zijn recht op hernieuwing.

Ga zeker ook door onze vorige blogs over huurrecht.

Huurder of verhuurder? Hernieuwen of opzeggen? Kom langs voor u stappen onderneemt. Wij informeren u vakkundig over de handelshuurovereenkomstenwet en al haar praktische en financiële consequenties. Ook tijdens de duur van uw handelshuurcontract staan wij u bij met raad en daad.

Tweedraads Advocaten - Doreen d'hondt

Contacteer ons

Wilt u meer weten over Tweedraads advocaten? Neem dan gerust contact met ons op voor een afspraak.