Huurschade verhalen op uw huurder, hoe doet u dat?

Uw huurder is wettelijk verplicht om zijn huurwoning te gebruiken als een goede huisvader en dus te onderhouden. Maar wat kan u doen als hij dat niet doet?

Wat is de norm?

Eerst en vooral, het goedehuisvaderprincipe betekent dat uw huurder zijn woning op dezelfde manier onderhoudt als een andere persoon dat in dezelfde omstandigheden zou doen. Die definitie is belangrijk, want het is niet omdat uw huurder niet aan úw onderhoudsnorm voldoet, dat hij uw woning slecht onderhoudt.

Respecteert uw huurder het goedehuisvaderprincipe niet? Dan is dat niet automatisch een gegronde reden om uw huurder aan de deur te zetten. Wil u het huurcontract ontbinden? Dan moet u altijd via de vrederechter gaan.

Vrederechter bepaalt

Het is niet evident om uw huurder uit uw woning te zetten als hij die slecht onderhoudt. U zal aan de vrederechter moeten bewijzen dat het onderhoud ondermaats is. Want de vrederechter kan de huurovereenkomst alleen ontbinden als hij van oordeel is – eventueel na een plaatsbezoek – dat er sprake is van een contractuele wanprestatie die ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen.

Huurschade?

Huurschade en (slecht) onderhoud moeten van elkaar gescheiden worden. Als uw huurder tijdens de duur van de huurovereenkomst schade toebrengt aan uw woning, betekent dat niet dat u de huurovereenkomst door de vrederechter kunt laten ontbinden.

De reden? De wet zegt dat een huurder de huurwoning op het einde van de huurovereenkomst in dezelfde staat als bij de aanvang van het contract én vrij van huurschade moet teruggeven aan de verhuurder. Dat betekent dat eventuele huurschade pas aan het einde van de huurovereenkomst – bij de overhandiging van de sleutels – kan worden vastgesteld.

Slijtage is normaal

Slijtage is bijvoorbeeld nooit huurschade. Het is namelijk normaal dat zaken verslijten. Ook schade die te maken heeft met de structuur van het huis, het appartement of het gebouw, is geen huurschade. U kan ze dus niet op uw huurder verhalen.

Zelf herstellen of schade vergoeden

Is er op het einde van de huurovereenkomst huurschade? Dan kan uw huurder die nog altijd zelf herstellen. Doet hij dat niet en overhandigt hij de sleutels? Dan zal hij de huurschade aan u moeten vergoeden.

Tegensprekelijk vaststellen

Als u op het einde van de verhuring een vordering wil indienen om de huurschade op uw huurder te verhalen, moet u zich voorbereiden. Om recht te hebben op een vergoeding moet de huurschade altijd tegensprekelijk vastgesteld worden. Concreet? U moet een plaatsbeschrijving opstellen die alle huurschade opsomt, en die u én uw huurder ondertekenen.

Eenzijdige vaststelling = geen vergoeding

Het probleem? Als uw huurder de plaatsbeschrijving weigert te tekenen, heeft u volgens de huidige rechtspraak geen recht op een vergoeding. Gaat u naar de rechtbank met eenzijdig genomen foto’s, facturen en offertes? Dan zal de rechter u in principe geen vergoeding toekennen.

Onmogelijk te bepalen

Een bijkomend probleem? Als u al een nieuwe huurder heeft, kan u geen vaststellingen meer doen wanneer die intrekt. Want het is dan onmogelijk om te bepalen wie de huurschade aangebracht heeft: uw nieuwe of uw oude huurder.

Problemen voorkomen

Kan u dan niets doen als uw huurder weigert te tekenen? Gelukkig wel. U kan bij aanvang van de verhuring in de huurovereenkomst een beding opnemen dat aan een objectieve en onafhankelijke derde (bijvoorbeeld een landmeter) de bevoegdheid geeft om op het einde van het huurcontract tegensprekelijke vaststellingen te doen.

Maar ook dan moet u het principe van de tegensprekelijkheid respecteren door uw huurder uit te nodigen om aanwezig te zijn bij de vaststellingen, hem een kopie van de vaststellingen te bezorgen én hem de kans te geven om opmerkingen te formuleren.

Vrederechter ter plaatse

Heeft u geen vaststellingsbeding opgenomen in het huurcontract? Dan kan u de vrederechter vragen om ter plaatse en samen met een deskundige de huurschade te komen vaststellen en begroten. De vrederechter zal in zijn begroting rekening houden met de zogenaamde vetusteit (slijtage).

 

Let op! Onder de nieuwe huurwet (voor huurovereenkomsten die afgesloten zijn vanaf 1 januari 2019) heeft u als verhuurder nog maar één jaar tijd om aanspraak te maken op de huurwaarborg om de huurschade te verhalen. Denkt u dus dat er huurschade is? Neem dan op tijd actie.

Heeft u een huurder die zijn woning niet onderhoudt of wil u huurschade verhalen? Dan staat Tweedraads Advocaten u graag bij. Wij zijn specialisten in huurrecht. Neem gerust contact met ons op voor een afspraak om uw zaak te bespreken.